香港買樓 vs. 租樓：何時值得入市？
呢篇教程幫你用「可量化」框架分析：喺香港應該幾時買，幾時繼續租。唔係情緒 / 報紙標題，而係現金流、機會成本 (opportunity cost)、風險承受力。內容針對首置自住 (owner-occupier)。
0. TL;DR 快速結論 (唔想睇晒先睇呢段)
買樓較有利條件通常包括：
- 預計自住年期 ≥ 8–12 年（年期愈長越能攤薄一次性成本）
- 可負擔首期 + 預備金 ≥ 6–12 個月供款
- 單位估值無明顯偏離區內合理租售比（大概低於約 25x 年租）
- 你可做到嘅其他投資年回報率並非長期高過預計樓價升幅 2–3 個百分點（否則 15 年內可能仍未追平）
- 你重視穩定、裝修自由、學校網等非財務因素
如果你預計短期搬遷、可以長期取得較高投資回報、或者租金與供樓差距大，租樓加投資資金可能更有利。
1. 核心比較（年度數字）
之前版本過於樂觀低估咗「其他投資回報 明顯高過 樓價升幅」對 Break-even 年期的延後。重新梳理（注意：下表 Base 情景 = 樓價升 2%/年 vs 其他投資 5%/年，係『投資回報顯著高於樓價』，唔代表所有人情況）：
假設 (僅作示意，不是預測)：
- 買入價 8M（首期 30%，貸款 70%）。
- 基準樓價年升幅 2%（另用 0% / 4% 做敏感度）。
- 其他投資平均年回報 5%。
- 按揭利率 3.5%。
- 租金 24k / 月；買樓月全成本 33k（供款 + 管理 + 維修預留）。
- 每月現金流差額 9k 由租客持續投入投資。
粗略情景（按月複利 + 不含折現 / 稅後微調）：
年度對比（分開列出買樓 vs 租樓）
假設補充：
- 初始「不可回收摩擦成本」≈ 0.60M（印花稅、佣金、裝修等，已從買樓權益扣除形成 Owner Net）
- 按揭 30 年等額本息，首年本金攤還 ~0.106M，隨時間遞增
- 租客：初始 3.00M 投資；每年再投入現金流差額 0.108M（假設均勻投入，表中以年末近似處理）
- 買樓月總成本 33k vs 租金 24k → 差額 9k/月
A. 買樓 (Ownership Path)
| 年 (T) | 期末物業價值 (≈8M*(1.02)^T) | 期末貸款餘額 (估) | 權益 (價值-貸款) | Owner Net (權益-0.60M) | 權益累積增量 (vs 前期) |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 8.00M | 5.60M | 2.40M | 1.80M | — |
| 1 | 8.16M | 5.49M | 2.67M | 2.07M | +0.27M |
| 3 | 8.49M | 5.27M | 3.22M | 2.62M | （2 年合計 +0.55M） |
| 5 | 8.83M | 5.05M | 3.78M | 3.18M | （再 +0.56M） |
| 7 | 9.19M | 4.82M | 4.37M | 3.77M | （再 +0.59M） |
| 9 | 9.56M | 4.57M | 4.99M | 4.39M | （再 +0.62M） |
| 12 | 10.17M | 4.14M | 6.03M | 5.43M | （3 年合計 +1.04M） |
| 15 | 10.80M | 3.68M | 7.12M | 6.52M | （3 年合計 +1.09M） |
B. 租樓 (Rent + Invest Path)（其他投資年回報 5% 假設）
| 年 (T) | 期初組合 | 年內新增投入 (差額累計) | 投資回報 (約 5% 年化近似) | 期末組合 ≈ | 與上一里程年 (顯示) 增長 |
|---|---|---|---|---|---|
| 0 | 3.00M | 0 | 0 | 3.00M | — |
| 1 | 3.00M | 0.108M | 約 0.15M | 3.26M | +0.26M |
| 3 | 3.26M | 0.216M | 約 0.33M | 3.81M | （2 年 +0.55M） |
| 5 | 3.81M | 0.216M | 約 0.41M | 4.43M | （2 年 +0.62M） |
| 7 | 4.43M | 0.216M | 約 0.51M | 5.10M | （2 年 +0.67M） |
| 9 | 5.10M | 0.216M | 約 0.58M | 5.84M | （2 年 +0.74M） |
| 12 | 5.84M | 0.324M | 約 0.62M | 6.78M | （3 年 +0.94M） |
| 15 | 6.78M | 0.324M | 約 0.79M | 7.89M | （3 年 +1.11M） |
（投資回報列為近似：把年初資產與年內平均投入按 5% 年化估算；非精確 IRR 模擬。）
C. 綜合比較 (買樓淨值 vs 租樓投資組合)
| 年 (T) | Owner Net | Renter Portfolio | 差額 (Owner - Renter) | 說明 |
|---|---|---|---|---|
| 0 | 1.80M | 3.00M | -1.20M | 初始摩擦成本致劣勢 |
| 1 | 2.07M | 3.26M | -1.19M | 差距幾乎未縮 |
| 3 | 2.62M | 3.81M | -1.19M | 還本 ≈ 投資複利增幅 |
| 5 | 3.18M | 4.43M | -1.25M | 投資複利略領先 |
| 7 | 3.77M | 5.10M | -1.33M | 其他投資回報高過樓價升幅差距開始擴大 |
| 9 | 4.39M | 5.84M | -1.45M | 未見收斂 |
| 12 | 5.43M | 6.78M | -1.35M | 還本+升值稍追近 |
| 15 | 6.52M | 7.89M | -1.37M | 仍未 break-even |
解讀：當「其他投資回報 - 樓價升幅」差距約 3 個百分點而且初始摩擦成本高，單靠正常還本速度難以追平。早前「約 8–12 年可攤薄」只適用於「其他投資回報接近樓價升幅」或者「租 vs 買月差額較細」的場景，唔適用於本基準例子。
因此，讀者應自行用實際參數重算：
- 若租金差額較少（例如只貴 $5k/月 而唔係 $9k）→ 租客可再投資額下降，買樓相對改善。
- 若你可行投資回報低於 5%（例如保守 3%）→ 投資回報與樓價升幅差距縮小，追平年期提前。
- 若樓價升幅更高（接近或高於你其他投資回報）→ 追平顯著提前。
替代快速場景：其他投資回報 ≈ 樓價升幅
假設 樓價升幅 4%、其他投資 5%（差距 1% 以內）+ 其他假設同上：
| 年 (T) | Owner Net After Costs | 租客投資組合 | 差額 |
|---|---|---|---|
| 5 | ~4.08M | ~4.43M | -0.35M |
| 7 | ~5.10M | ~5.10M | ≈0 (Break-even 區域) |
| 9 | ~6.20M | ~5.84M | +0.36M (買樓領先) |
再假設 其他投資 3%、樓價升幅 2%（差距 1%）：Break-even 約 9–10 年（見敏感度部分）。
敏感度（請先寫低你自己實際可達投資回報與樓價升幅）：
- 基準：樓價 2% / 投資 5% → 15 年內未見 break-even。
- 樓價 4% / 投資 5% → Break-even 約 7 年。
- 樓價 2% / 投資 3% → Break-even 約 9–10 年。
- 樓價 0% / 投資 5% → 幾乎無 Break-even；差距擴大。
- 樓價 2% / 投資 7% → 租樓長期更優，難以追平。
示意重點：當「其他投資回報」遠高於「樓價升幅」，即使供樓包含還本金，都要很長時間先可能追上複利；所以唔可以只睇「月供 vs 租金」。
2. 小結 (Summary)
重點判斷因子：
- 持有年期能否攤薄初始成本。
- 你對其他投資回報能力幾強。
- 利率（供款成本）與樓價升幅預期差距喺邊度。
- 風險承受力與非財務偏好（穩定、學校網、裝修自由）。
理性流程：用數據建模 → 敏感度分析 → 再引入個人價值觀。咁樣你嘅決定會更有「可解釋性」，亦較少受短期新聞噪音影響。
祝你作出清晰、可量化、符合自己人生策略嘅住屋選擇。
參考資料 (References)
- 香港金融管理局 (HKMA) — 按揭統計 & 壓力測試指引
- 香港差餉物業估價署 — 租金 / 樓價指數公開數據
- 政府印花稅稅率公佈 （首置 AVD Scale 2）
本內容為教育用途，不構成投資或法律建議；請就個別情況諮詢專業人士。